Finanční správa k základu daně z nabytí ve výši kupní ceny v úrovni bez DPH

Změna správní praxe u základu daně z nabytí nemovitých věcí

Při stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí, je-li nemovitá věc převáděna na základě kupní smlouvy, se porovnává:

• sjednaná kupní cena
• 75 % směrné hodnoty resp. ceny stanovené podle zákona o oceňování majetku a příslušné prováděcí vyhlášky.

Pokud je prodávající plátcem DPH a převod nemovitosti je zatížen DPH (je-li převod nemovitosti u prodávajícího předmětem DPH a není-li od této daně osvobozen), je otázkou, jak posuzovat sjednanou kupní cenu pro účely stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí – zda jako cenu bez DPH anebo jako cenu včetně DPH.

Problém případného zahrnutí DPH do základu daně byl v minulosti řešen i u základu daně z převodu nemovitostí (tato daň byla k 31.12.2013 zrušena a od 1.1.2014 nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí). I v minulosti byla tato otázka předmětem sporu a až Ústavní soud resp. Nejvyšší správní soud musel dovodit, že DPH do základu daně z převodu nemovitostí nevstupovala – viz nálezy ÚS sp.zn. IV. ÚS 500/01 ze dne 3.4.2003, sp. zn. Pl. ÚS 29/08 ze dne 21. 4. 2009, sp. zn. III. ÚS 644/01 ze dne 29. 5. 2003 a sp. zn. II. ÚS 487/01 ze dne 3. 6. 2003 resp. rozsudky NSS č.j. 1Afs 76/2004 -  59, č. 653/2005 Sb. NSS ze dne 12.1.2005 a č.j. 1 Afs 30/2016 - 24 ze dne 16. 3. 2016.

V případě základu daně z nabytí nemovitých věcí byl problém opět řešen, protože finanční správa považovala pro účely základu daně z nabytí nemovitých věcí kupní cenu včetně DPH (pokud byl prodej zatížen DPH) a z rozsudku NSS ze dne 28.06.2017, čj. 4 Afs 88/2017 – 35) vyplynulo:

Součástí základu daně z nabytí nemovitých věcí podle § 11 odst. 1 písm. a) zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění účinném do 31.10.2016, nebyla daň z přidané hodnoty, která byla uhrazena převodci, který byl plátcem daně z přidané hodnoty.

V následném rozsudku 7 Afs 301/2016 -70 ze dne 22.8.2017 další senát NSS potvrdil a dále rozvedl závěry z předchozího rozsudku. Problémem ovšem bylo, že oba rozsudky NSS z roku 2017 se týkaly uplatnění daně z nabytí v případě, kdy poplatníkem této daně (podle právní úpravy účinné v období od 1.1.2014 do 31.10.2016) byl prodávající. I když z obou rozsudků nepřímo plynulo, že i v případě, kdy je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí kupující (v případě převodů do 31.10.2016 to bylo v situaci, kdy bylo smluvně ujednáno, že poplatníkem daně byl kupující; v případě převodů od 1.11.2016 je kupující poplatníkem daně vždy na základě změny zákona), kupní cena pro účely daně z nabytí nezahrnuje případnou DPH uplatněnou prodávajícím, nebyla v této věci úplná jistota. Jistotu přineslo až vyjádření finanční správy ze dne 24.11.2017 dostupné ZDE, podle které finanční správa přehodnotila dosavadní správní praxi a i v případech, kdy je poplatníkem daně z nabytí kupující, považuje za sjednanou kupní cenu pro účely daně z nabytí nemovitých věcí cenu bez DPH. To otevírá možnost k již podaným daňovým přiznáním (pokud v nich bylo při stanovení základu daně vycházeno z kupní ceny včetně DPH) podat dodatečná daňová přiznání na nižší daňovou povinnost.