DPH SE TÝKÁ I PRONAJÍMATELŮ

DPH se týká i pronajímatelů

Od fyzických osob lze často slyšet názor – DPH se mne netýká, protože mám příjmy z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů, nepotřebuji živnostenské oprávnění a nepodnikám. Tento názor, byť je velice rozšířený, je naprosto mylný.

Předmětem DPH je tzv. ekonomická činnost, která zahrnuje nejen podnikání, ale např. i využití hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů, pokud je tento majetek využíván soustavně. Pokud tedy fyzická osoba např. soustavně pronajímá byt, je z tohoto pohledu osobou vykonávající ekonomickou činnost ve smyslu DPH, což někdy pro tuto osobu nezakládá žádné povinnosti k DPH, někdy to však může mít následky naprosto zásadní.

Příklad 1

Fyzická osoba má příjmy ze zaměstnání a soustavně pronajímá byt.

Pronájem bytu je činností osvobozenou od DPH a proto, nezávisle na výši příjmu za pronájem bytu, nevznikají této fyzické osobě v souvislosti s poskytováním pronájmu žádné přímé povinnosti týkající se DPH. Je však potřeba si uvědomit, že ve vztahu k pronájmu bytu se jedná o osobu povinnou k dani a nepřímo jí tak mohou vzniknout zásadní daňové povinnosti – např. pokud by si objednala opravu bytu od firmy neusazené v ČR, stala by se osobou identifikovanou k dani a vznikla by ji povinnost odvést DPH z opravy bytu.

Příklad 2

Fyzická osoba má příjmy ze zaměstnání a soustavně pronajímá garážové stání za účelem parkování vozidla.

Nájem prostor a míst k parkování vozidel není osvobozen od DPH, v případě překročení obratu za tento nájem v částce 1 mil. Kč za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců by se tak tato osoba stala plátcem DPH s povinností odvádět DPH z tohoto nájmu.

Příklad 3

Fyzická osoba má příjmy ze zaměstnání a soustavně samostatně pronajímá byty a samostatně garážová stání za účelem parkování vozidla.

Nájem prostor a míst k parkování vozidel není osvobozen od DPH, v případě překročení obratu 1 mil. Kč za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců by se tak tato osoba stala plátcem DPH s povinností odvádět DPH z nájmu garážových stání. Do obratu rozhodného pro vznik plátcovství k DPH se však nezapočítává pouze obrat za nájem garážových stání, ale i obrat za nájem bytů. Pokud by tedy roční obrat za nájem bytů činil např. 800 tis. Kč a za nájem garážových stání 300 tis. Kč, byl by tento pronajímatel plátcem DPH s povinností odvádět DPH z nájmu garážových stání.

Příklad 4

Fyzická osoba má příjmy z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů a soustavně pronajímá byt v rámci § 9 zákona o daních z příjmů.

Pronájem bytu je sice činností osvobozenou od DPH, ale obrat za tento nájem vstupuje do obratu rozhodného pro registraci k DPH. Pokud by tedy tato osoba měla např. roční obrat z podnikání 800 tis. Kč a z nájmu 300 tis. Kč, stala by se plátcem DPH s povinností odvádět DPH ze svého podnikání.

VZTAHEM DPH K DANÍM Z PŘÍJMŮ SE ZABÝVÁ ZVUKOVÝ ZÁZNAM PŘEDNÁŠKY OSVČ – DAŇOVÉ ZMĚNY 2017/2018.