DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ OD ROKU 2014

Níže uvedený článek se zabývá zavedením daně z nabytí nemovitých věcí od 1.1.2014, změnami této daně v průběhu roku 2016 se zabývá komentář daňových změn pro rok 2016.

Zdanění úplatných převodů nemovitých věcí daní z převodu bylo od 1.1.2014 nahrazeno daní z nabytí nemovitých věcí. Byť některé principy zůstaly zachovány (např. výše daně z nabytí nemovitých věcí bude často (rozhodně však ne vždy) činit 4 % kupní ceny, výše daně z převodu nemovitostí u převodů s právními účinky roku 2013 také často činila 4 % kupní ceny), je třeba zdůraznit, že daň z nabytí nemovitých věcí je daní novou, kterou nelze zaměňovat se zrušenou daní z převodu nemovitostí.

Označení nové daně (daň z nabytí nemovitých věcí) je třeba věnovat pozornost a proto je třeba např.:

• daňové přiznání podávat na formuláři pro daň z nabytí nemovitých věcí a nikoli na formuláři pro daň z převodu nemovitostí – tiskopisy jsou dostupné zde
• daň platit na účet daně z nabytí nemovitých věcí (předčíslí 7691) a nikoli na účet daně z převodu nemovitostí (předčíslí 7763).

Daň z nabytí nemovitých věcí se vztahuje na úplatné převody nemovitých věcí účinné od 1.1.2014, převody účinné před 1.1.2014 (návrh na vklad byl do katastru doručen do 31.12.2013) podléhají dřívější dani z převodu nemovitostí i v případě, kdy katastr rozhodl o povolení vkladu až v roce 2014.

Informace daňové správy k dani z nabytí nemovitých věcí jsou dostupné zde. Daň z nabytí nemovitých věcí je upravena zákonným opatřením Senátu č. 344/2013 Sb. – dostupno zde.

V případě prodeje je poplatníkem daně prodávající a kupující je ručitelem. V kupní smlouvě však lze sjednat, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je kupující – je-li toto sjednáno, kupující podává daňové přiznání a platí daň. Častou chybou je, že v kupní smlouvě je ujednání, že daň z nabytí nemovitých věcí platí kupující – v tomto případě podává daňové přiznání prodávající a kupující by musel daň uhradit buď prodávajícímu anebo finančnímu úřadu jménem prodávajícího, což je velice nepraktické.

Pro zdanění prodeje nemovité věci daní z nabytí nemovitých věcí platí tyto zásady:

• poplatník daně (prodávající resp. kupující, je-li v kupní smlouvě ujednáno, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je kupující) do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí, podává daňové přiznání. V případě povolení vkladu v průběhu března 2014 tedy ve lhůtě do 30.6.2014.
• jedná-li se o nemovitou věc, pro kterou je na základě § 15 zákonného opatření č. 340/2013 Sb. stanovena prováděcí vyhláškou č. 419/2013 Sb. stanovena směrná hodnota – např. byt, pozemek s rodinným domem či stavbou pro individuální rekreaci, pole – nemusí se pro účely zdanění vyhotovovat znalecký posudek, pokud poplatník v příloze „N“ k daňovému přiznání určí, že chce ke stanovení srovnávací daňové hodnoty použít směrnou hodnotu. Směrnou hodnotu určuje finanční úřad, což je resp. může být pro poplatníka velké zjednodušení. Je však třeba počítat s tím, že volba směrné hodnoty pro stanovení srovnávací daňové hodnoty nemusí být pro poplatníka vždy výhodná a že po vyměření daně (tedy i po stanovení směrné hodnoty finančním úřadem) již nelze tuto volbu změnit.
• Je-li srovnávací daňová hodnota hodnota stanovena na základě směrné hodnoty, vypočte poplatník v daňovém přiznání zálohu na daň ve výši 4 % kupní ceny a tuto zálohu uhradí v termínu pro podání daňového přiznání. Následně stanoví finanční úřad směrnou hodnotu a pokud 75 % této hodnoty nepřevýší kupní cenu, vyměří daň ve výši 4 % kupní ceny (záloha na daň tak plně pokryje konečnou daňovou povinnost). Pokud 75 % směrné hodnoty převýší kupní cenu, vyměří finanční úřad daň ve výši 4 % ze 75 % směrné hodnoty a poplatník na základě platebního výměru doplatí rozdíl na dani – např. v případě kupní ceny 600 tis. Kč a směrné hodnota 1 mil. Kč by záloha na daň činila 24 tis. Kč a konečná daňová povinnost 30 tis. Kč (4 % ze 750 tis. Kč).
• Pokud pro nemovitou věc není stanovena směrná hodnota (např. nedokončená stavba, pozemek s lesním porostem) anebo se poplatník v příloze „N“ k daňovému přiznání určí, že chce ke stanovení srovnávací daňové hodnoty použít zjištěnou cenu, je nutné pro účely zdanění vyhotovit znalecký posudek, který je v tomto případě povinnou přílohou daňového přiznání.
• Je-li srovnávací daňová hodnota stanovena na základě zjištěné ceny (cena dle znaleckého posudku), je základem daně srovnávací daňová hodnota snížená o náklady na vyhotovení znaleckého posudku. Srovnávací daňovou hodnotou je buď kupní cena anebo 75 % zjištěné ceny, podle toho, co je více. V tomto případě poplatník vyčíslí v daňovém přiznání konečnou daňovou povinnost a ve lhůtě pro podání daňového přiznání je povinen ji uhradit.

Standardně bude přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí podáváno na těchto formulářích:

• tiskopis 25 5546 - Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí – jednoduchý formulář přebírající výši daně z přílohy č. 1 „N“
• tiskopis 25 5547 - Příloha č. 1 k Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí pro případy nabytí vlastnictví k nemovité věci kupní smlouvou, směnnou smlouvou, vzájemným darováním a při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dohodou (typ N) – zde poplatník označuje, zda chce srovnávací daňovou hodnotu určit na základě směrné hodnoty (v tomto případě se k daňovému přiznání nepřikládá znalecký posudek) anebo na základě ceny zjištěné (tj. ceny dle zákona o oceňování majetku).
• tiskopis 25 5548 - Příloha č. 2 pro určení směrné hodnoty, pokud se poplatník rozhodne pro její použití, anebo znalecký posudek, pokud se poplatník rozhodne pro použití zjištěné ceny (event. pokud jinou volbu nemá, protože pro danou nemovitou věc není směrná hodnota určena).

Pokud se poplatník rozhodne, aby se při určení srovnávací daňové hodnoty vycházelo ze směrné hodnoty, bude základem daně vyšší z těchto cen:

• kupní cena
• 75 % směrné hodnoty. Směrnou hodnotu bude určovat finanční úřad. Orientačně je možné ji zjistit z webové kalkulačky - tato je dostupná

  zde. Při zpracování daňového přiznání lze doporučit postupovat tak, že nejprve se zadají do webové kalkulačky údaje o převáděné nemovitosti a orientačně se zjistí směrná hodnota. Z webové kalkulačky lze přímo vytvořit a uložit přílsušnou přílohu č. 2 v pdf podobě.

Příloha č. 2 pro určení směrné hodnoty je pro několik typů nemovitých věcí:

• pozemky (formulář 25 5548),
• byty a nebytové prostory (formulář 25 5548/A),
• garáž a doplňková stavba (formulář 25 5548/B),
• rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek) (formulář 25 5548/C),
• rekreační zahrádkářská chata (formulář 25 5548/D).

Přílohy č. 2 obsahují údaje rozhodné pro určení směrné hodnoty, na jejich základě správce daně  určí směrnou hodnotu (zároveň jsou součástí daňové kalkulačky pro orientační určení směrné hodnoty). V tomto případě se k daňovému přiznání nepřikládá znalecký posudek.

Např. pro určení směrné hodnoty bytu je nutné v příloze č. 2 uvést:

• název obce
• název katastrálního území
• číslo popisné nebo číslo evidenční budovy, ve které se byt nachází
• parcelní číslo pozemku, na kterém se stavba nachází
• číslo bytu
• výměra podlahové plochy bytu
• podíl na pozemku, který je součástí bytu nebo je s ním spojený
• stáří budovy, na které je závislé stáří bytu
• převažující účel užit budovy (např. bytový dům)
• konstrukce budovy (např. panelová zateplená, panelová nezateplená, zděná)
• stav budovy (nutná rekonstrukce – odpovídající stáří – po rekonstrukci)
• společné části budovy (např. sklad, garážové stání atd.)
• podlaží bytu
• vytápění
• příslušenství (např. WC, koupelna)
• zařizovací předměty (např. počet WC, počet umyvadel, počet van)
• další vybavení (např. balkon)
• stav bytu (nutná rekonstrukce – odpovídající stáří – po rekonstrukci)
• povodňové riziko (zanedbatelné – 100letá voda – 20letá voda – 5letá voda - např. podle Povodňového plánu ČR, který obsahuje mj. mapu záplavových území, zveřejněného na internetových stránkách Ministerstva životního prostředí www.dppcr.cz, nebo podle sdělení pojišťovny.